ถูกถามมาเยอะมากเลยครับว่า เดือนหน้าจะครบกำหนดแล้วยังไม่พร้อมที่จะไถ่ ทำอย่างไรดีครับ หรือไม่ก็ ครบกำหนดสัญญาไปแล้วต้องทำอย่างไรดีครับ
ขอตอบแบบรวมคำถามไปเลยนะครับ เป็นกรณีที่ ไม่สามารถที่จะไถ่ถอนได้ตามกำหนด หรือหลุดขายฝาก จะถูกยึดบ้านแล้ว ซึ่งได้เขียนแนวทางไปแล้วในกรณีที่ดินเพื่อเกษตรกรรม หาอ่านได้ที่ลิงค์นี้
หลุดขายฝากที่ดินเพื่อการเกษตรต้องทำอย่างไรดี (ลิงค์บทความหลุดขายฝาก 1)
หลุดขายฝากที่ดินเพื่อการเกษตรต้องทำอย่างไรดี ตอนที่สอง (ลิงค์บทความหลุดขายฝาก 2)
ถึงแม้จะเป็นการหลุดขายฝากเหมือนกันแต่คราวนี้เป็นบ้าน ซึ่งจะมีวิธีการในการดำเนินการที่แตกต่างกันอยู่บ้าง เพราะตาม พรบ.คุ้มครองประชาชนในการทำสัญญาขายฝากที่ดินเพื่อเกษตรกรรมและที่อยู่อาศัย พ.ศ.2562 ได้ให้สิทธิในการคุ้มครองผู้ขายฝากไว้ ดังนั้น หากหลุดขายฝากมีคำแนะนำให้ตรวจสอบและแนวทางในการปฏิบัติ ตามนี้
แต่ก่อนที่จะไปดูการตรวจสอบและแนวทางปฏิบัติ ขอแจ้งไว้ก่อนว่า !!! เมื่อหลุดขายฝากแล้วกรรมสิทธิ์ของอสังหาริมทรัพย์ ไม่ว่าจะเป็น ที่ดินเปล่า ที่ดินเพื่อการเกษตร สิ่งปลูกสร้าง บ้าน อาคารพาณิชย์ ฯลฯ ทั้งหลายนั้นได้ตกเป็นของผู้รับซื้อฝากโดยสมบูรณ์แล้ว ดังนั้น การที่จะเจรจา การที่จะดำเนินการหรือแม้จะปฏิบัติตัวอย่างไร เพื่อให้ได้รับผลลัพธ์ที่ต้องการ เช่น การขยายกำหนดสัญญา เป็นต้น จะต้องวิเคราะห์องค์ประกอบหลายๆด้าน ไม่ใช่จะดำเนินการตามสิทธิ์ของผู้ขายฝากเพียงอย่างเดียวเท่านั้น เมื่อเข้าใจแล้ว มาดูกันว่ามีคำแนะนำอย่างไร
1.เมื่อครบกำหนดสัญญาแล้วยังไม่สามารถไถ่ได้ ลองดูว่าผู้รับซื้อฝากนั้นได้มีการส่งจดหมายตอบรับมายังผู้ขายฝากหรือไม่ หากผู้ซื้อฝากไม่ได้ส่งจดหมายตามที่กฏหมายว่าไว้ ดังนี้
“กรณีที่ผู้ซื้อฝากไม่ได้ดำเนินการแจ้งเป็นหนังสือไปยังผู้ขายฝากภายในระยะเวลาที่กำหนดตามวรรคหนึ่งหรือมิได้ส่งสำเนาสัญญาขายฝากไปด้วย ให้ผู้ขายฝากมีสิทธิไถ่ทรัพย์สินที่ขายฝากได้ภายในหกเดือนนับแต่วันครบกำหนดไถ่ที่ระบุไว้ในสัญญาขายฝาก โดยผู้ขายฝากมีหน้าที่ชำระสินไถ่ตามจำนวนที่กำหนดไว้ในสัญญา”
เมื่อเป็นตามนี้แล้วผู้ขายฝากก็ยังมีเวลาหายใจได้อีกสักหน่อย ลองเจรจากับผู้ซื้อฝากดูว่าจะมีทางในการดำเนินการอย่างไรได้บ้าง
2.ตรวจสอบวันที่ทำสัญญาขายฝากว่าทำไว้เมื่อใด เพราะแนวทางในการปฏิบัติตามข้อ 1 นั้นมีผลบังคับย้อนหลังกับสัญญาขายฝากทุกสัญญาที่ยังมีผลบังคับอยู่ แม้ว่าสัญญาขายฝากนั้นจะทำมาก่อนหน้า พรบ.คุ้มครองขายฝากจะประกาศแล้วก็ตาม
3.ตั้งหลักเจรจา หาเงื่อนไขการเจรจาที่เป็นที่ยอมรับกับฝ่ายผู้ซื้อฝาก เพื่อเป็นการยืดเวลาในการไถ่ถอนออกไปก่อน
4.ลองหาแนวทางในการรีไฟแนนซ์เพื่อหาเงินจากแหล่งอื่นมาไถ่ถอนสัญญาขายฝากเดิมที่กำลังจะครบกำหนด หรือครบกำหนดไปแล้ว เพื่อเป็นการหาทางตั้งหลักใหม่ก่อนอีกครั้ง แต่ขอเตือนไว้ก่อนว่า การหาแหล่งเงินกู้ใหม่นั้น ต้องหาจากแหล่งที่ดี ที่เหมาะสม ไม่ใช่ไปหาแหล่งเงินกู้ที่มีดอกเบี้ยสูงเกินกว่ากฏหมายกำหนด หรือการออกไปกู้ในรูปแบบอื่น ซึ่งในท้ายที่สุดแล้วนอกจากจะไม่สามารถแก้ไขปัญหาที่ไม่สามารถไถ่ถอนขายฝากได้แล้ว อาจจะเป็นการสร้างหนี้สินใหม่ให้เพิ่มมากยิ่งขึ้น
บริษัท วินทูเกทเธอร์ เราเป็นผู้ให้บริการทางการเงิน (ประเภทไม่รับฝากเงิน) ที่ได้รับการยอมรับ ให้บริการทำขายฝาก การจำนอง การรีไฟแนนซ์ ภายใต้กฏหมายและให้คำปรึกษาในเรื่องการขายฝาก จำนอง กู้ยืมเงิน โดยยึดหลักความถูกต้องและเป็นธรรมด้วยทีมงานที่มีความเชี่ยวชาญและมากด้วยประสบการณ์ เราพร้อมให้คำปรึกษาและบริการช่วยหลือท่านที่กำลังประสบปัญหาอยู่ ลองปรึกษาเราครับ
หมายเหตุ :
– บทความนี้เป็นการให้คำแนะนำเบื้องต้น เพื่อใช้เป็นแนวทางในการปฏิบัติซึ่งรายละเอียดของแต่ละบุคคลไม่เหมือนกันจึงจำเป็นต้องศึกษารายละเอียดของแต่ละบุคคลอีกครั้ง หรือควรปรึกษาผู้ที่มีความเชี่ยวชาญเพื่อขอรับคำแนะนำเพิ่มเติม
คำสำคัญ
รีไฟแนนซ์ คือ การจัดหาแหล่งเงินกู้จากที่ใหม่เพื่อปิดหนี้ของเดิมที่กู้ไว้แล้ว
