ปัญหาใหญ่ของผู้ขายฝาก(ผู้กู้) คือ เมื่อไปทำขายฝากแล้วมักจะไม่ได้เงินครบถ้วนตามจำนวนที่ได้ตกลงกันไว้ ซึ่งอาจเกิดจากหลายสาเหตุ ไม่ว่าจะเป็นไม่รู้ว่ามีค่าใช้จ่ายอะไรบ้าง ทำขายฝากแล้วมีค่าใช้จ่ายค่าธรรมเนียมที่สูง หรือมีค่านายหน้าที่สูงมากก็ตาม เพราะส่วนใหญ่ของการทำขายฝาก ผู้ขายฝากมักทำผ่านตัวแทนหรือที่เราเรียกกันว่า นายหน้า
การทำขายฝากผ่านตัวแทนหรือนายหน้านั้น ก็เป็นเรื่องที่ทำไปโดยปกติแต่ที่มีปัญหาให้ได้เห็นกันอยู่บ่อยๆ เพราะนายหน้าอาจบอกหรือแจ้งเงื่อนไขให้กับผู้ขายฝากไม่ครบถ้วน ทำให้ผู้ขายฝากเกิดปัญหาในที่สุด
วันนี้ผมจะเล่าถึงค่าใช้จ่ายสำหรับการขายฝากที่กรมที่ดิน ให้ฟัง
ค่าใช้จ่ายสำหรับการขายฝากนั้น คิดอย่างไร ต้องย้อนกลับไปที่ตัวธุรกรรมขายฝาก นั้นคือ ธุรกรรมการซื้อขายประเภทหนึ่ง ดังนั้น ค่าธรรมเนียมในการขายฝาก จึงมีวิธีคิดแบบเดียวกับการขายอสังหาริมทรัพย์ โดยจะมีค่าใช้จ่ายหลักๆอยู่ทั่งหมด 3 อย่างคือ
1.ค่าธรรมเนียมการโอน
ค่าธรรมเนียมการโอนจะคิดอยู่ที่ร้อยละ 2 ของราคาประเมินกรมธนารักษ์ หรือ ราคาซื้อขายอย่างใดอย่างหนึ่งสูงกว่า ให้ใช้ราคานั้น เช่น ราคาที่ดิน
2.ค่าภาษีธุรกิจเฉพาะ หรือ อากรแสตมป์
ค่าภาษีธุรกิจเฉพาะหรืออากรแสตมป์นั้น คิดเป็นอัตราร้อยละของราคาประเมินกรมธนารักษ์ หรือ ราคาซื้อขายอย่างใดอย่างหนึ่งสูงกว่าให้ใช้ราคานั้นในการคำนวณ โดยภาษีธุรกิจเฉพาะจะคิดที่ร้อยละ 3.3 ในขณะที่อากรแสตมป์คิดที่ร้อยละ 0.5
ในการพิจารณว่าจะเสียภาษีธุรกิจเฉพาะหรืออากรแสตมป์นั้น พิจารณาจาก
1.ระยะเวลาที่ถือครองทรัพย์มากกว่า 5 ปีหรือไหม ถ้าไม่เกินต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ
2.มีชื่ออยู่ในทะเบียนบ้านเกิน 1 ปี หรือไหม ถ้าไม่เกินต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ
3.ค่าภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาเป็นอัตราเหมาจ่าย โดยคิดค่าใช้จ่ายจากระยะเวลาที่ถือครองที่ดิน และอัตราภาษีก้าวหน้าของบุคคลธรรมดา
เมื่อรู้ค่าใช้จ่ายในการทำขายฝากทั้งหมดแล้วให้ผู้ขายฝากต้องคำนวณยอดขายฝากหักลบกับค่าใช้จ่ายที่เกิดขึ้นทั้งหมดก่อนการทำขายฝากเพื่อจะได้รู้ว่าเงินที่ตนเองจะได้รับนั้นเป็นเช่นไร เพียงพอต่อการนำเงินนั้นไปใช้ประโยชน์ต่อหรือไหม หรือถ้าไม่แน่ใจลองปรึกษาผู้เชี่ยวชาญในการทำขายฝากให้ดีก่อนเพื่อป้องกันปัญหาที่อาจเกิดขึ้น
