โดยส่วนมากที่คนที่ผมรู้จักหรือได้พูดคุยสอบถามเกี่ยวกับการขายฝากจะพบว่า คนส่วนใหญ่ไม่รู้จักการขายฝาก หรือคนที่รู้จักการขายฝากบ้างก็ไม่ทราบเกี่ยวกับรายละเอียดของทั้ง 2 ธุรกรรมนี้เลย แต่ก็มีหลายๆคนที่อยู่ในวงการอสังหาริมทรัพย์คงทราบกันดีอยู่แล้วว่าการขายฝากนั้นจะมีความแตกต่างกันกับการจำนองอยู่หลายประการ แต่มีอยู่ 4 ข้อใหญ่ที่เป็นข้อสำคัญและทุกคนต้องรู้ คือ
ข้อที่ 1 เรื่องของกรรมสิทธิ์สำหรับธุรกรรมการขายฝากแล้วเมื่อมีการจดทะเบียนขายฝากที่กรมที่ดินเสร็จเรียบร้อยแล้วนั้น กรรมสิทธิ์ในอสังหาริมทรัพย์นั้นก็ตกเป็นของผู้รับฝาก (ผู้ให้เงินกู้) ในทันที แต่สำหรับการจำนองนั้นเมื่อจดทะเบียนเสร็จแล้ว กรรมสิทธิ์ในอสังหาริมทรัพย์นั้นก็ไม่ได้มีการเปลี่ยนแปลงโอนมีการโอนความเป็นเจ้าของให้กับใคร ดังนั้น ผู้กู้ยังคงมีความเป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์นั้นอยู่เหมือนเดิม
ข้อ 2 เรื่องของระยะเวลาในการทำสัญญาสำหรับธุรกรรมการขายฝากนั้นทำได้สูงสุดอยู่ที่ 10 ปี ในที่นี้จะเป็นการทำสัญญาครั้งแรก ครั้งเดียวกำหนดระยะเวลาในการทำขายฝาก 10 ปีก็ได้ หรือ จะเป็นการขอขยายสัญญาหรือต่อสัญญาออกไปจากเดิมที่ครบสัญญาแล้ว ขยายสัญญากี่ครั้งก็ได้แต่ระยะเวลารวมกันนับจากวันที่ทำสัญญาครั้งแรกต้องไม่เกิน 10 ปี ในขณะที่การจำนองนั้นซึ่งเป็นสัญญาอุปกรณ์ โดยมีสัญญาหลัก คือ สัญญาเงินกู้โดยทั่วไปแล้วก็จะทำสัญญาจำนองให้เป็นไปตามสัญญาเงินกู้ เช่น สัญญาเงินกู้ระยะเวลา 20 ปี สัญญาจำนองนั้นก็จะมีระยะเวลา 20 ปีด้วยเช่นกัน
ข้อ 3 ค่าธรรมเนียมในการทำสัญญาสำหรับในการทำธุรกรรมการขายฝากนั้นค่าธรรมเนียมคิดเสมือนการซื้อขาย เพราะสัญญาขายฝากเป็นสัญญาซื้อขายกันประเภทหนึ่งแบบมีเงื่อนไข ดังนั้น ค่าธรรมเนียมหลักๆก็จะมีอยู่ 3 เรื่องคือ 1.ค่าธรรมเนียมการโอน 2.อากรแสตมป์หรือภาษีธุรกิจเฉพาะ และสุดท้าย 3.ภาษีเงินได้จะเป็นบุคคลธรรมดาหรือนิติบุคคลก็ได้ แต่สำหรับการจดจำนองนั้นค่าธรรมเนียมในการจดจำนองที่กรมที่ดินอยู่ที่ 1% ของมูลค่าการจดจำนองแต่สูงสุดไม่เกิน 200,000 บาท
ข้อ 4 กรณีผิดนัดชำระหนี้สำหรับในการทำธุรกรรมการขายฝากนั้น เมื่อมีการผิดนัดชำระหนี้เกิดขึ้นการขายฝากไม่จำเป็นต้องดำเนินการใดๆเพราะกรรมสิทธิ์ตกเป็นผู้ซื้อฝาก(ผู้ให้กู้)อยู่แล้ว ในขณะที่จำนองนั้นเมื่อเกิดการผิดนัดชำระหนี้เกิดขึ้น ผู้ให้กู้ต้องฟ้องร้องกับศาลเพื่อใช้อำนาจในการบังคับจำนองหลักประกัน
ที่นี้ก็รู้กันแล้วว่า 4 เรื่องใหญ่ๆที่ขายฝากแตกต่างกับการจำนองนั้นมีอะไรบ้าง ดังนั้น เมื่อจะทำจำนองหรือขายฝากก็จำเป็นต้องศึกษารายละเอียดถึงความแตกต่างให้ดีก่อนการทำธุรกรรมเพื่อที่จะได้เลือกธุรกรรมที่เหมาะสมกับความต้องการของตัวเองได้อย่างถูกต้อง
