หลุดขายฝากที่ดินเพื่อทำเกษตรหลุดขายฝากต้องทำอย่างไงดี

               ที่ดินเปรียบเสมือนชีวิตของเกษตรกร ขึ้นชื่อว่าทำเกษตรก็ต้องมีที่ดินเป็นหลัก แต่หลายครั้งหลายครา เกษตรกรก็ขาดแคลนเงินทุนจนมีเหตุให้ต้องกู้หนี้ยืมสิ้นกัน เพื่อนำเงินไปใช้หมุนเวียนไปก่อน ซึ่งหลายๆครั้งก็ หรือหลายๆคนก็เลือกการขายฝากในการเป็นแหล่งเงินทุนระยะสั้นนั้นเอง

               ซึ่งการขายฝากนั้น คือ การขายทรัพย์สินของตนให้กับผู้อื่นโดยตกลงกันว่าสามารถซื้อคืนได้ในระยะเวลาที่กำหนดและราคาที่ตกลงกันไว้ล่วงหน้าแล้ว นั้นหมายความว่า ถ้าหากเมื่อครบกำหนดเวลาไถ่แล้วเกษตรกรผู้ขายฝากไม่สามารถคืนเงินกู้ (ซื้อคืน) ได้ทันตามกำหนดแล้ว ที่ดินเพื่อการเกษตรนั้นก็ถือว่าได้ขายขาดให้กับผู้รับซื้อฝากไปแล้วนั้นเอง

และแน่นอนว่าใครหลายคนก็ยังไม่สามารถที่จะหาเงินมาไถ่คืนได้ทันกำหนดหรือที่ชอบเรียกกันว่า “หลุดขายฝาก” ถ้าเป็นแบบนั้นแล้วต้องทำอย่างไง หรือทำอะไรได้บ้างมาดูกัน

               หลุดขายฝาก หรือ เมื่อครบกำหนดไถ่ถอนขายฝากแล้วยังไม่สามารถหาเงินมาไถ่ถอน (คืนเงินกู้ได้) ผมขอแยกออกเป็น 2 แบบก่อนนะครับ ดังนี้

                              แบบแรก คือ ยังไม่เลยกำหนดวันไถ่ถอนแต่รู้แน่ว่าไม่สามารถไถ่ถอนได้

                              แบบที่สอง คือ เลยกำหนดไถ่ถอนไปแล้ว

               โดยทั้งสองแบบนี้ก็จะมีวิธีการจัดการที่แตกต่างกัน โดยผมขอพูดวิธีการจัดการแบบแรกก่อน

             เรื่องแบบนี้เกิดขึ้นได้บ่อยผู้ขายฝากซึ่งโดยปกติผู้ขายฝากจะมีการจ่ายดอกเบี้ยอยู่เป็นรายเดือนอยู่แล้วทำให้รู้ตัวได้ทันที แต่ก็มีบ้างที่ผู้ขายฝากอาจมีการจ่ายดอกเบี้ยที่รูปแบบที่แตกต่างออกไป เช่น จ่ายดอกเบี้ยเป็นรายไตรมาส หรือจ่ายดอกเบี้ยเป็นรายปี ซึ่งไม่ว่าผู้ขายฝากจะจ่ายดอกเบี้ยหรือไม่ก็ตาม ทันทีที่รู้แน่ชัดว่าไม่สามารถจะไถ่ถอนได้ตามกำหนด สิ่งที่ผู้ขายฝากต้องปฏิบัติ คือ

1.ตั้งสติ รวบรวมหลักฐานที่ได้ชำระดอกเบี้ยไปแล้วทั้งหมด เพื่อทบทวนตัวเองว่ามีการค้างชำระดอกเบี้ยบ้างหรือไม่

2.กลับไปอ่านสัญญาขายฝาก หรือสัญญาอื่นๆที่เกี่ยวข้องทั้งหมด เพื่อดูเงื่อนไขในการปฏิบัติตามสัญญา

3.รีบติดต่อกับผู้รับซื้อฝากแต่เนิ่นๆ แจ้งถึงสถานการณ์ในปัจจุบันว่า อาจไม่สามารถที่จะไถ่ถอนได้ทันตามกำหนด

4.เจรจากับผู้รับซื้อฝากถึงเงื่อนไขในการขอขยายกำหนดเวลาไถ่ออกไปอีก

5.เมื่อตกลงเงื่อนไขในการขยายกำหนดเวลาไถ่ออกไปได้ ควรจะต้องมีการทำเป็นบันทึกข้อตกลงนี้ไว้ หรือควรเจรจาผ่านตัวกลางที่น่าเชื่อถือและเป็นที่ไว้ใจจากทั้ง 2 ฝ่าย

6.ผู้ขายฝากต้องปฏิบัติตามข้อตกลงนั้นอย่างเคร่งคัด เพื่อที่จะมั่นใจได้ว่าเมื่อครบสัญญาแล้วจะสามารถขอขยายกำหนดเวลาไถ่ออกไปได้

7.การขยายกำหนดเวลาไถ่นั้น จะต้องกำหนดตามแบบของกรมที่ดิน คือ ขยายกำหนดครั้งที่เท่าไหร่ และให้ระยะเวลาเท่าไหร่ในการขยาย

8.การขยายกำหนดเวลาไถ่นั้น สามารถทำได้หลายครั้งและไม่ได้จำกัดเป็นจำนวนครั้ง แต่จำกัดไว้ว่าระยะเวลาขยายนั้นนับรวมตั้งแต่เริ่มขายฝากจะขยายเวลาออกไปได้ไม่เกิน 10 ปี

9.การจะขยายกำหนดเวลาไถ่ถอนนั้นจะต้องจดทะเบียนที่กรมที่ดินเท่านั้น ถึงจะมีผลทางกฏหมาย

10.การจดทะเบียนขยายกำหนดที่กรมที่ดินต้องทำได้ถึงวันครบกำหนดในสัญญา

11.ในบันทึกข้อตกลงที่จะขยายกำหนดเวลานั้น ควรจะต้องระบุวันที่จะไปขยายกำหนดเวลาไถ่ที่กรมที่ดินไว้ให้ชัดเจน และลงชื่อต่อหน้าพยาน

               นี้เป็นแนวทางในการปฏิบัติตัวของผู้ขายฝากเบื้องต้นเมื่อแน่ใจแล้วว่าไม่สามารถจะมาไถ่ถอนขายฝากได้ตามกำหนด ซึ่งผมขอแนะนำว่าอย่านิ่งนอนใจเกินไป หรือมองโลกแง่ดีมากเกินไปว่าจะสามารถหาเงินมาไถ่ถอนได้ทันตามกำหนด เพราะถ้าไม่เป็นอย่างที่ผู้ขายฝากคิดหรือคาดหวังไว้จะทำให้ไม่มีเวลาในการเจรจากับผู้รับซื้อฝากได้ทัน แล้วเดี๋ยวผมจะมีเขียนต่อ การหลุดขายฝากในแบบที่สอง คือ เลยกำหนดไถ่ถอนไปแล้ว

หมายเหตุ :

               – บทความนี้เป็นการให้คำแนะนำเบื้องต้น เพื่อใช้เป็นแนวทางในการปฏิบัติซึ่งรายละเอียดของแต่ละบุคคลไม่เหมือนกันจึงจำเป็นต้องศึกษารายละเอียดของแต่ละบุคคลอีกครั้ง หรือควรปรึกษาผู้ที่มีความเชี่ยวชาญเพื่อขอรับคำแนะนำเพิ่มเติม

ขายฝาก คือ การกู้ยืมเงินวิธีหนึ่งโดยผู้ขายได้ขายทรัพย์สินออกไปแล้วมีข้อตกลงที่จะซื้อคืนในราคาและเวลาที่กำหนดไว้ก่อน

ที่ดินเพื่อการเกษตร คือ ที่ดินที่ใช้เพื่อการทำการเกษตร เช่น ปลูกข้าว ทำไร่ ทำปศุสัตว์

หลุดขายฝาก คือ การไม่สามารถคืนเงินกู้จากขายฝากได้ทันตามเวลาที่กำหนดไว้

               คำแนะนำเกี่ยวกับการจัดการสถานการณ์ “หลุดขายฝาก” ในการขายที่ดินเพื่อทำเกษตร เน้นการติดต่อกับผู้รับซื้อฝากและการขยายกำหนดเวลาไถ่ออก เพื่อลดความเสี่ยงและเพิ่มโอกาสในการกู้คืนที่ดิน บทความนี้มีประโยชน์ในการให้คำแนะนำในการจัดการสถานการณ์ภายใต้ข้อกำหนดของสัญญา