ตอนที่แล้วเราได้เรียนรู้วิธีที่จะจัดการกับการหลุดขายฝาก แบบยังไม่เลยกำหนดวันไถ่ถอนแต่รู้แน่ว่าไม่สามารถไถ่ถอนได้ ซึ่ง็มีขึ้นตอนทั้งหมด 11 วิธี ทั้งการตรวจสอบข้อมูลทั้งของตัวเองหรือของผู้รับซื้อฝาก และการตรวจสอบสัญญา การเตรียมตัวเจรจาหาเงื่อนไขทางออกที่เหมาะสม ตลอดไปจนการทำข้อตกลงและทำบันทึกข้อตกลง ซึ่งในแต่ละขั้นตอนมีรายละเอียดที่ผู้ขายฝากเองต้องใส่ใจ และแม้ถึงจะเป็นผู้รับขายฝากก็ต้องรู้เงื่อนไขต่างๆที่จะทำการตกลงให้เป็นไปตากกฏหมาย
สำหรับบทความนี้จะกล่าวถึงการจัดการการหลุดขายฝากแบบที่สอง คือ เลยกำหนดไถ่ถอนไปแล้ว ซึ่งตามกฏหมายแล้วการที่เลยกำหนดไถ่ถอนขายฝากไปแม้แต่วันเดียว ก็ทำให้กรรมสิทธิ์ของทรัพย์นั้นตกไปยังผู้รับซื้อฝากโดยสมบูรณ์ แต่ในกรณีที่เป็นที่ดินเพื่อการเกษตรหรือทำเกษตรกรรมนั่นได้มีกฏหมายออกมาคุ้มครองผู้ขายฝากฉบับใหม่ คือ พรบ.คุ้มครองประชาชนในการทำสัญญาขายฝากที่ดินเพื่อเกษตรกรรมหรือที่อยู่อาศัย พ.ศ. 2562
ปล. ใครที่ยังไม่ได้อ่านบทความตอนที่แล้ว คลิกที่ปุ่มด้านล่างได้เลยครับ
ซึ่งตามกฏหมายแล้วได้ระบุกรณีที่ผู้ขายฝากไม่สามารถไถ่ถอนทรัพย์ (ใช้คืนหนี้) ในภายในระยะเวลาที่กำหนด หรือกรณีที่หลุดขายฝากไปแล้วนั่นเอง กฏหมายได้คุ้มครองผู้ขายฝากที่ทำเกษตรกรรมตามมาตร 19 วรรค 3 ไว้ว่า
“ให้ผลผลิตเกษตรกรรมที่มิได้เป็นส่วนควบของที่ดินเป็นกรรมสิทธิ์ของผู้ขายฝากหรือผู้มีสิทธิใช้ประโยชน์ที่ดินเพื่อเกษตรกรรมนั้น โดยผู้ซื้อฝากต้องยินยอมให้เจ้าของกรรมสิทธิ์ในผลผลิตเกษตรกรรมเข้าไปในที่ดินเพื่อเก็บหรือขนย้ายภายในระยะเวลาอันสมควรซึ่งต้องไม่เกินหกเดือนนับแต่วันที่ครบกำหนดเวลาไถ่ โดยมีหนังสือแจ้งให้เจ้าของกรรมสิทธิ์ดังกล่าวทราบ หากเจ้าของกรรมสิทธิ์ไม่ดำเนินการภายในระยะเวลาดังกล่าว ให้ถือว่าสละสิทธิในผลิตผลเกษตรกรรมนั้น”
ตามกฏหมายได้บัญญัติไว้ ผู้รับซื้อฝากต้องยินยอมให้ผู้ขายฝาก(ลูกหนี้)หรือผู้ที่ทำเกษตรกรรม(ผู้ใช้ประโยชน์)ในช่วงก่อนหมดสัญญาขายฝากให้เข้าไปเก็บผลผลิต หรือเคลื่อนย้ายผลผลิตภายในระยะเวลา 6 เดือนนับตั้งแต่วันครบกำหนดไถ่ขายฝาก
นั่นหมายความว่าผู้ขายฝากสามารถเข้าไปเก็บเกี่ยวผลผลิต เช่น ทุเรียน ลำไย เงาะ ผลไม้ต่างๆ เป็นต้น แต่ไม่สามารถที่จะถอนต้นไม้ เคลื่อนย้ายต้นไม้ ตัดต้นไม้ หรือไปทำให้พื้นที่เกษตรกรรมนั้นเสียสภาพที่เคยเป็นก่อนการขายฝากได้ เว้นแต่จะเป็นพืชไร่ที่ผลผลิตอยู่กับต้น เช่น ข้าว อ้อย มันสำปะหลัง ฯลฯ เช่นนี้ สามารถเข้าไปเกี่ยวเก็บได้ ทั้งนี้ ถ้าจะต้องรอให้จะต้องรอให้ได้ระยะเวลาเก็บเกี่ยวก็ทำให้เสร็จสิ้นภายในระยะเวลา 6 เดือนด้วยเช่นกัน
ซึ่งผู้รับซื้อฝากเองก็มีหน้าที่ด้วยเช่นกัน คือ ผู้รับซื้อฝากจะต้องทำหนังสือแจ้งให้กับผู้ขายฝาก(ลูกหนี้) หรือผู้ที่ทำเกษตรกรรม(ผู้ใช้ประโยชน์)ให้ทราบว่าขณะนี้ที่ดินที่ขายฝากได้เกินกำหนดไถ่ถอนแล้ว ให้เข้ามาเก็บเกี่ยวให้เสร็จภายใน 6 เดือน ซึ่งถ้าผู้ขายฝากไม่ดำเนินการตามที่แจ้งก็จะถือเป็นการสละสิทธิ์ในผลผลิตนั้น
นอกจากเรื่องการเก็บเกี่ยวผลผลิตหลังครบกำหนดไถ่ถอนแล้ว หากผู้ขายฝากต้องการที่จะขอขยายกำหนดเวลาไถ่ หรือการขอต่อสัญญาขายฝากออกไปอีกนั้นก็เป็นไปได้ แต่ต้องได้รับความยินยอมจากผู้รับซื้อฝากเป็นลายลักษณ์อักษรก่อน โดยผมจะขอเรียกการต่อสัญญาในลักษณะนี้ว่า การขยายกำหนดเวลาไถ่แบบเลยกำหนด โดยจะมีขั้นตอน ดังนี้
1.เมื่อเลยกำหนดเลยไถ่ถอนแล้วผู้ขายฝากต้องรีบติดต่อกับผู้รับซื้อฝากทันที
2.เจรจาต่อรองเงื่อนไขในการขอต่อสัญญาขายฝาก
3.ทำหนังสือขยายกำหนดเวลาไถ่โดยผู้รับซื้อฝากต้องลงลายมือชื่อเป็นสำคัญ ที่สำคัญวันในหนังสือจะต้องก่อนถึงวันครบกำหนดไถ่ถอน
4.นัดหมายผู้รับซื้อฝากจดทะเบียนที่กรมที่ดิน โดยมีหนังสือขยายกำหนดที่ทำไว้แล้วไปจดทะเบียนด้วย
5.การจดทะเบียนที่กรมที่ดินแล้วเท่านั้นจึงจะถือว่ามีผลบังคับทางกฏหมาย
ทั้งนี้ การขยายกำหนดเวลาไถ่แบบเลยกำหนดนั้น เป็นขั้นตอนที่มีความละเอียดอ่อนมาก เพราะว่ากรรมสิทธิ์ในที่ดินนั้นได้ตกไปยังผู้รับซื้อฝากโดยสมบูรณ์แล้ว ดังนั้น ผู้รับซื้อฝากจึงมีสิทธิ์ที่จะให้ขยายกำหนดหรือไม่ขยายกำหนดก็ได้ เมื่อเป็นเช่นนี้แล้วในการเจรจาต่อรองเพื่อขอขยายกำหนดเวลาไถ่หรือขยายสัญญาออกไปต้องกระทำด้วยความชำนาญ ละเอียดและรอบครอบทุกขั้นตอน เพราะเมื่อขยายกำหนดไปแล้ว ผลของสัญญาที่ขยายจะมีผลบังคับกับทั้งสองฝ่ายให้ปฏิบัติตาม เพื่อทำให้เกิดความเป็นธรรมมากที่สุด และเป็นการลดปัญหาต่างๆ ที่อาจจะเกิดขึ้นในแต่ละขั้นตอน เริ่มต้นจากการเจรจา การทำข้อตกลง การทำหนังสือขยายกำหนด ไปจนถึงการจดทะเบียนที่กรมที่ดินแล้ว จึงควรทำปรึกษาที่มีความรู้หรือผู้ชำนาญการด้านนี้เข้ามาช่วย บริษัทวินทูเกทเธอร์ เราเป็นผู้นำด้านการขายฝาก จำนอง ด้วยทีมงานที่มีความเชี่ยวชาญและมากด้วยประสบการณ์ เราพร้อมให้คำปรึกษาและบริการช่วยหลือท่านที่กำลังประสบปัญหาอยู่ ลองปรึกษาเราครับ
หมายเหตุ
บทความนี้เป็นการให้คำแนะนำเบื้องต้น เพื่อใช้เป็นแนวทางในการปฏิบัติซึ่งรายละเอียดของแต่ละบุคคลไม่เหมือนกันจึงจำเป็นต้องศึกษารายละเอียดของแต่ละบุคคลอีกครั้ง หรือควรปรึกษาผู้ที่มีความเชี่ยวชาญเพื่อขอรับคำแนะนำเพิ่มเติม
คำสำคัญ
การขยายกำหนดเวลาไถ่แบบเลยกำหนด คือ การขอต่อสัญญาขายฝากออกไปอีกหลังจากที่ครบกำหนดเวลาไถ่ถอนแล้ว ส่วนควบของที่ดิน คือ องค์ประกอบหรือส่วนหนึ่งส่วนใดของที่ดินที่หากรื้อถอนหรือเคลื่อนย้ายแล้วจะทำให้ที่ดินหรือส่วนประกอบนั้นเสียสภาพมิอาจใช้งานต่อได้
